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[原创] 买卖地产/房子法律疑难杂症之帮你解答问题

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楼主: pain_pain       显示全部楼层   阅读模式

楼主
发表于 7-4-2017 07:49 PM | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 pain_pain 于 7-4-2017 07:55 PM 编辑

如题,我不时看到大家会问跟卖买地产或房子时会不时会有一些疑惑和问题,不知道要问谁。希望借此机会,可以借助我多年来处理买卖合约,房贷,及其他地产相关程序当中所得的经验与知识可以帮到大家。

但是这里只局限于马来西亚半岛即西马的地产相关程序的问题,东马-沙巴和砂拉越的对不起,因为它们有他们的自己一套,而我作为半岛的是不能在那边执业的,因此答不了你。

欢迎大家热烈发问。

在此, 我预先回答大家都会感兴趣的问题,也是和我有切身利益有关的:-

地产买卖的律师费:-
在马来西亚半岛,地产买卖的律师费是已经经由国会所制定的,有一定的计算方式。目的是保障普罗大众不被收过高的律师费。不是马来西亚半岛的,
自从今年3月15日起,地产买卖与贷款合约律师费计算方式有做了调整, 大致上如下:-

首 50万 - 1%
随后50万 - 0.8%
随后200万 - 0.7%
随后200万 - 0.6%
随后250万 - 0.5%
超过750万 - 可以商议,但不可超过0.5%

那么到底是根据哪一个价值来计算以上的律师费呢?
答案是根据买卖合约的价格或市价

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shilotape + 5 谢谢分享
kns003 + 5
明明明 + 5 这样的主题总比讨论升息看好/坏房市有营养.

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楼主
 楼主| 发表于 7-4-2017 07:52 PM | 显示全部楼层
引述最近的询问 还有我的回答:-

各位大大...


如果A与B联名买房屋,但A在之前已经买过房屋了,而B是第一次买房屋


那B是否可以得到50%的买卖合约印花税折扣?还是可以留在下次以个人名义买房屋时才有折扣?


答 :-
b 的部分可以50%折扣。- 就是总印花税的50%(B的部分)扣50%, 所以是总印花税(A和B加起来的印花税)扣25%。 不能留待下一间,因为下一间已经不是B的第一间房子了。所以建议用掉。【这是2017年以前的状况】

如果房子的价值是少过300k的话,就B 的部分不需要给印花税。【现在】
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 楼主| 发表于 7-4-2017 07:53 PM | 显示全部楼层
本帖最后由 pain_pain 于 8-4-2017 10:49 AM 编辑

另外也有询问关于买房的大致费用:-

买房所需的费用大致如下:-

1. 买房头期 - 如果你的贷款可以拿到90%买价的话,就是10%买价作为头期。80%就必须准备10%头期,另加10%作为补上跟贷款的差额。

2. 买卖合约的律师费与相关印花税,相关政府部门的杂费与收费等

3. 贷款合约的律师费与相关印花税,相关政府部门的杂费与收费等 - 这个有些银行会让你贷款在你的房贷里面。

4. 估价师的费用 - 这个有些银行会让你贷款在你的房贷里面

5. 贷款的寿险费用简称, MRTA 或 MLTA - 未必是必须要买,有些银行没有强制必须买,有时是帮你申请贷款的agent要抽佣金,在贷款letter of offer 里列明必须买。MRTA 与 MLTA 也有差别。大致上是,MRTA银行多数会让你贷款在你的房贷里面。MLTA 则与一般寿险差别不大。详情看其他楼

6. 房子火险费用 - 通常你的贷款银行帮你买,然后会在你的贷款里扣除一笔钱,来付保费,而你就必须top up在贷款的户口里。

7. 屋子转让后的杂费如:-门牌税,土地税,和 管理费,水电等的抵押金等等
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发表于 7-4-2017 10:25 PM | 显示全部楼层
我想问如果我想把我的屋子转名给我爸爸,可是还是under mortgage,可以转名吗?还是需要一次性还清,想知道如果还清后,还有什么手续才能拿到屋契。
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 楼主| 发表于 8-4-2017 11:02 AM | 显示全部楼层
本帖最后由 pain_pain 于 8-4-2017 01:15 PM 编辑
einnhann 发表于 7-4-2017 10:25 PM
我想问如果我想把我的屋子转名给我爸爸,可是还是under mortgage,可以转名吗?还是需要一次性还清,想知道如果还清后,还有什么手续才能拿到屋契。

如果under mortgage (还未还清房贷), 那么基本上你要转名(意思就是转让)给你爸爸, 基本上你先必须还清贷款,然后找律师办redemption 和discharge (就是去解除地契的抵押), 当中必须涉及牵涉到你的银行, 土地局等等, 全部完成后,就可以拿到地契。通常如果你要办转让给你爸爸的话呢,我们会同时帮你办discharge和转让,同时呈上去土地局。 那么的话,就比较快拿到已经完成转让给你爸爸的地契。

通常要办这类型的情况,除非你有足够的钱一次过还清贷款,不然都必须做refinancing- 你爸爸作为房子的屋主申请贷款,而你则做转让房子给你爸爸。利用refinancing 的钱来discharge 后 做转让。当然,房子就必须抵押给refinancing 的银行了。

另外有一些情况是,如果银行允许(consent)你在不需要清还贷款的情况下转让给你爸爸,那么你就不需要还清贷款,只需找律师办转让就可以了。
但是这是非常稀少的情况。银行通常都会叫你还清贷款,或refinancing来做转让。

如果你需要律师,我已经pm你我的联络了。谢谢
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发表于 8-4-2017 11:34 AM | 显示全部楼层
你好,请问你知道关于租屋合约和事项吗?
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 楼主| 发表于 8-4-2017 12:17 PM 来自手机 | 显示全部楼层
藍風 发表于 8-4-2017 11:34 AM
你好,请问你知道关于租屋合约和事项吗?

可以。
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发表于 8-4-2017 12:41 PM | 显示全部楼层

谢谢。其实我有开一个贴了,不过希望你可以帮到我。

我之前在郊区买了一间排屋,也是所谓的菜园屋。上个月有人来租。

这个租客是经我前面的邻居介绍的,是他公司的,是五行那种之类的公司。那个代表他公司来谈的,陈先生,开始已经跟我说是用于放货或有时会给员工住。因为我的菜园屋不是新屋而且地方够大,所以我觉得还行。之后就是办理租屋合约和打印,是以陈先生名义,ic来做的。我那时就想我是对他,当他是租客咯,至于他放货我也当不知道。合约做好了,屋/水/电定金和下个月租金也给了,我也给他收据了。

原以为就可以了,怎知道他昨天跟我说我给的收据他出不到公司的帐,因为是他的名,而且他不是这公司的老板。我要求我再做新的以他公司名义的合约。然后我跟他公司财务部说要公司持牌人的资料包括ic副本。但他的财务部说不可以。只要求我在合约上写公司名字而已。

感觉有问题的样子。怎么不敢给公司持牌人的资料。现在困扰要不要再做一份新的合约出租给他们。如果是公司名而已好像不保障我。听说我们国家注册sdn bhd 好像很容易很少钱就可以,换句话就是关闭也很容易。如果没一个联络人的话,以后要找谁来负责。

请问你有遇过出租过给公司的吗? 合约怎样写才可以保障屋主?
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楼主
 楼主| 发表于 8-4-2017 01:24 PM | 显示全部楼层
本帖最后由 pain_pain 于 8-4-2017 01:25 PM 编辑
藍風 发表于 8-4-2017 12:41 PM
谢谢。其实我有开一个贴了,不过希望你可以帮到我。

我之前在郊区买了一间排屋,也是所谓的菜园屋。上个月有人来租。

这个租客是经我前面的邻居介绍的,是他公司的,是五行那种之类的公司。那个代表他公司来 ...

其实出租给公司是一个很正常的事情。如果你担忧他的公司到底是不是真的有问题,可以做去ssm做一些公司搜查,就可以获得一些公司的资料,比如说股东和董事的资料了, paid up capital 等,公司的asset value等。当然,作为公司的交易有许多程序是必须根据公司法来做的, 比如谁是授权的签署人等等。如果自己不熟悉,这种情况最好委托律师跟进。

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发表于 8-4-2017 04:39 PM 来自手机 | 显示全部楼层
谢谢你的回复。
那个我租给他的租金才400 而已,如果是委托律师的话,听说都蛮贵的律师费,好像得不偿失。我可以跟回之前我给与个人租屋合约吗? 条文之类的。如果跟着那个,然后拿去stamp,会有法律效应吗?

想问,如果最后他赖皮不走,那我必须入纸法院然后才可以和警察去赶人,那入纸法院是要委托律师的吗?
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 楼主| 发表于 8-4-2017 05:42 PM | 显示全部楼层
本帖最后由 pain_pain 于 8-4-2017 05:43 PM 编辑
蓝风750 发表于 8-4-2017 04:39 PM
谢谢你的回复。
那个我租给他的租金才400 而已,如果是委托律师的话,听说都蛮贵的律师费,好像得不偿失。我可以跟回之前我给与个人租屋合约吗? 条文之类的。如果跟着那个,然后拿去stamp,会有法律效应吗?

想问 ...

如果你已经和那个人签的话,然后你已经交锁匙给他,也跟他收了定金和租金。那么跟回的话是不大问题的, 那么就意味着你的合约是和他签的, 不是和他公司。他必须给你租金。

对,要委托律师来入禀法院申请赶人。千万不可以擅自开锁。是犯法的。
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发表于 8-4-2017 06:06 PM 来自手机 | 显示全部楼层
对啊,本来已经完成的。但他说要跟他公司要回租金,我给他的收据是写他的名字,他公司说收据不是写公司名,不能入帐报税,所以不给他钱。现在他要求更改合约和收据,要写回他公司名。这样才麻烦
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发表于 8-4-2017 06:07 PM 来自手机 | 显示全部楼层
请问你所说的公司法和普通的个人屋租合约有什么要注意的吗?
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发表于 8-4-2017 06:23 PM 来自手机 | 显示全部楼层
请问现在还有首次购屋50%印花税吗? 还是只有300k以下?
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 楼主| 发表于 8-4-2017 06:55 PM | 显示全部楼层
蓝风750 发表于 8-4-2017 06:07 PM
请问你所说的公司法和普通的个人屋租合约有什么要注意的吗?

基本上不大差别。只是程序上面而已。
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 楼主| 发表于 8-4-2017 06:57 PM | 显示全部楼层
cantstop 发表于 8-4-2017 06:23 PM
请问现在还有首次购屋50%印花税吗? 还是只有300k以下?

还有首次购屋转让印花税优惠。如下:-

如果价值300k或以下,就免印花税。
如果价值500k或以下但是300k以上 - 就总数的印花税扣RM5000.00

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发表于 8-4-2017 08:13 PM | 显示全部楼层
我在20年前买了一间二手的廉价组屋,屋价是65千,据知当时发展商已清盘,所以一直没有分层地契。在去年接获律师楼的电话,通知我可以办理分层地契了,但是费用竟然高达4千多令吉。

    目前这间不是永久地契的组屋,市价约100千左右,分层地契费用高达4千令吉,会不会离谱?据知一些300多千的公寓,分层地契的费用也不用这么多,为何我的廉价组屋索取这么高的收费呢?是不是因为发展商清盘的关系?

盼楼主告知。
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 楼主| 发表于 9-4-2017 06:47 AM | 显示全部楼层
kblk1988 发表于 8-4-2017 08:13 PM
我在20年前买了一间二手的廉价组屋,屋价是65千,据知当时发展商已清盘,所以一直没有分层地契。在去年接获律师楼的电话,通知我可以办理分层地契了,但是费用竟然高达4千多令吉。

    目前这间不是永久地契的组 ...

咋听之下,似乎有点多。
但是因为我没看到他们的收费单所以不便说太多。
最好还是向那个律师楼索取一份清楚列明的估价,就知道到底为什么费用高达4000多令吉。
另外其实你可以自己委任自己的律师,那么就不怕自己的律师胡乱开价了。
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发表于 9-4-2017 10:15 PM 来自手机 | 显示全部楼层
能否请教买卖二手廉价屋程序?
我现在卡着不上不下不知道该怎么办…
现在我要买一间90k廉价屋(私人)
第一次买屋
我想知道是不是先走政府部门suk先?
看是否pass了,才找律师处理?
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 楼主| 发表于 10-4-2017 09:07 AM | 显示全部楼层
tanchialee1229 发表于 9-4-2017 10:15 PM
能否请教买卖二手廉价屋程序?
我现在卡着不上不下不知道该怎么办…
现在我要买一间90k廉价屋(私人)
第一次买屋
我想知道是不是先走政府部门suk先?
看是否pass了,才找律师处理?

最重要的是先确定你是不是符合买廉价屋的条件:-
比如说在selangor, 家庭收入必须少过RM5000.00, 并且必须是第一间屋子才可以买。
如果符合条件的话,就委任律师帮你办买卖合同,然后才去suk申请。因为要申请也必须先要有了买卖合同才可以申请的。
如果你需要律师的话,我已经pm你联络方式了。
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